Estuve el viernes invitado como ponente representando a Hosbec en las Jornadas Técnicas Inmobiliarias, que se celebraron en la Feria Urbe Desarrollo en Valencia y que organizó Markmedia. Creo que fue una jornada interesante en la que iba a defender el modelo del turismo vacacional armado con el estudio de Exceltur y otros datos, al territorio de los defensores del turismo residencial. En la mesa conmigo estuvieron Benjamin Muñoz (Secretario General de los promotores de la Comunidad Valenciana. FEPROVA), Oscar Aguer (Director General de THR) y Javier Solsona sustituyendo a la Consellera Milagrosa Martinez (Jefe de Estudios de la Consellería de Turismo).
La ponencia se desarrollo con normalidad, a pesar de que presentar un informe que concluye en que el actual modelo de crecimiento urbanístico indiscriminado no es sostenible y que hay que equilibrar el número de plazas de turismo residencial con plazas vacacionales, que son las que de verdad crean riqueza y empleo, era cuando menos arriesgado, teniendo en cuenta que estaba rodeado de promotores . Dentro de la ponencia tal y como me solicitaron hice un análisis de las semejanzas y diferencias del modelo turístico de la CV y el de Florida. Ambos destinos basan su modelo en ventajas competitivas muy similares que podrían resumirse en la combinación de varios eslabones de la cadena de valor y en concreto: localización + conexiones + oferta complementaria + infraestructuras y servicios públicos. A través de las principales diferencias entramos en materia, en concreto Florida ha resuelto mucho mejor su modelo de crecimiento y tiene un equilibrio adecuado entre turismo residencial y turismo vacacional lo que le permite generar mayor riqueza. Ayudado por el distinto concepto de propiedad, que tiene el mercado norteamericano, este destino ha desarrollado numerosas formulas mixtas que explotan lo mejor de ambos mundos. En concreto los condoteles, los resorts mixtos (hoteles, villas y apartamentos) junto a la multipropiedad son formulas que permiten una mayor utilización de los activos inmobiliarios y en consecuencia un número mayor de empleos por plaza, mejor eficiencia en la utilización de los recursos turísticos, energéticos, etc. En definitiva un modelo mucho más sostenible.
A partir de aquí intenté demostrar con las cifras de Exceltur la importancia del equilibrio de la oferta reglada (hoteles, apartamentos turísticos legales, campings, etc..) con la oferta residencial no reglada. Sirvan de ejemplo las siguientes gráficas:
Observar como la CV pasa de una diferencia de 1.000 Millones con Baleares sin tener en cuenta el efecto indirecto de la actividad a 8.000 Millones teniendo en cuenta el efecto del arrastre (riqueza indirecta generada utilizando las tablas input-output). En definitiva la Comunidad Valenciana teniendo en cuenta el arrastre genera una tercera parte de la riqueza de Baleares a pesar de tener el triple de plazas que su destino competidor.
Como se puede inferir el porcentaje de oferta reglada y la calidad del producto turístico determinan la rentabilidad del modelo y las diferencias aumentan cuando se incorpora el efecto de arraste de la actividad económica de las diferentes comunidades.
Frente a este escenario propusimos las siguientes políticas o soluciones:
1.Modelos de cogestión o participativos (empresarios- administración). Sigamos el modelo de Florida en promoción con la creación de un patronato con gestión profesional que se financie con aportaciones públicas, privadas y con las concesiones administrativas que obtenga. Ver post
2.Visión transversal de procesos frente a compartimentos estancos. Cooperación administrativa. Mesas ínter disciplinares. Ver post
3.Observatorio Turístico. Business Inteligence. Invatur. -El poder del turismo residencial. ¿Es necesario un cambio de modelo? Ver post relacionados.
4.Reducción de las barreras de salida de la oferta reglada vs Moratoria hotelera. Ver post
5.Control de la oferta ilegal o no reglada. Cambios legislativos. Inspección. Facilidades para la legalización. Ver post relacionados: -Baleares regulará el turismo residencial. -Turismo residencial. El SUSTITUTIVO con mayusculas. -Turismo residencial uno de los pocos segmentos en auge en el sector -Compentecia desleal. Más sobre los apartamentos ilegales -La competencia de los apartamentos ilegales
6. Planificación Territorial. Diferenciar entre espacios destinados a acceso a primeras residencias y espacios de Vivienda de potencial uso turístico.
7. Renovación urbanística de espacios urbanos, edificios residenciales y hoteles. Equilibrar la construcción entre el litoral y el interior
8. Equilibrar el crecimiento urbanístico con formulas de explotación mixtas residenciales-vacacionales. Condoteles. Multipropiedad. Otros.
9. Incrementar la atractividad y diferenciación de los destinos. Oferta complementaria. Golf. Oferta Náutica. Grandes proyectos. Grandes eventos. Proyectos de ocio.
10.Mejorar las infraestructuras básicas (plan renove) y en especial la accesibilidad de los destinos. Conexión ferroviaria aeropuerto de Alicante. AVE.
Creo que el mensaje llegó. De hecho en el coloquio posterior el Secretario General de Feprova compartió algunos puntos de vista de mi exposición como podría ser el control de la oferta no reglada o ilegal, animando a la administración a perseguirla con más medios. En cuanto al equilibrio del modelo indicó, que no pueden ser los empresarios los que se regulen en este sentido, debiendo de intervenir el sector público. Lo que más me sorprendió es que llego a decir que cambiaría el nombre de la plataforma que estaban creando y que le quitarían el nombre de turismo. "Turismo es lo que hacen los hoteleros y empresarios del sector. Nosotros lo que queremos es que los ingleses, alemanes y extranjeros en general vengan a vivir con nosotros a España. Nosotros queremos ser los proveedores de esta demanda".
Bueno es un primer paso. Creo que podemos estar de acuerdo en la última afirmación. Lo que hacen los promotores no es turismo. Ahora quien lo tiene que tener claro es la administración y tomar cartas en el asunto. Tenemos un territorio excelente, no quiero ser un taliban que dice que no hay que construir más, pero lo que si que hay que hacer es optimizar la utilización de nuestros recursos turísticos inteligentemente y para esto tenemos que cambiar de modelo ya.
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